Il contratto di affitto di azienda è un accordo giuridico con cui il proprietario di un’impresa (locatore) concede a un altro soggetto (conduttore) l’uso dell’azienda o di una sua parte, dietro il pagamento di un corrispettivo, generalmente sotto forma di canone. In questo contratto, l’azienda continua ad essere di proprietà del locatore, ma viene gestita dal conduttore che ne utilizza i beni e i diritti per il proprio esercizio economico. L’affitto di azienda è una formula che consente al locatore di cedere temporaneamente l’utilizzo della propria impresa senza perderne la proprietà, mentre il conduttore ha la possibilità di sfruttare il business senza doverlo acquistare. Questo contratto trova applicazione in diversi ambiti, come nelle cessioni di rami aziendali o quando un’impresa vuole cedere l’uso di un intero ramo o di una parte della propria attività a un altro soggetto, senza trasferirne la proprietà. Il contratto di affitto di azienda è regolato principalmente dal Codice Civile Italiano, in particolare dagli articoli 2555 e seguenti, che disciplinano le caratteristiche generali e gli obblighi reciproci.

Indice

CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Oggetto del Contratto L’oggetto del contratto di affitto di azienda è l’azienda o una sua parte, cioè il complesso di beni e diritti destinati all’esercizio dell’attività imprenditoriale. L’azienda comprende beni materiali e immateriali, come:

Beni immobili (stabilimenti, uffici, locali commerciali)
Diritti di proprietà intellettuale (marchi, brevetti, licenze)
Contratti in corso (contratti di lavoro, contratti con clienti e fornitori)
Fondi aziendali (clientela, avviamento, etc.)

A differenza della vendita di azienda, nel contratto di affitto, la proprietà dei beni aziendali rimane al locatore, che continua ad essere il titolare del business. Il conduttore, quindi, non acquista l’azienda, ma si limita a gestirla e utilizzarla per un periodo determinato.

Durata del Contratto La durata del contratto di affitto di azienda può essere concordata liberamente tra le parti. Solitamente, la durata del contratto è legata alla necessità del conduttore di gestire l’azienda per un tempo sufficiente a recuperarne gli investimenti e realizzare un profitto. La durata può variare da un minimo di uno o due anni fino a periodi più lunghi. Una volta scaduto il contratto, se non viene rinnovato, il conduttore deve restituire l’azienda al locatore, in buono stato, e il contratto si considera cessato.
Canone di Affitto Il canone di affitto è l’importo che il conduttore deve pagare al locatore in cambio dell’utilizzo dell’azienda. Il canone può essere determinato in modo fisso o variabile, a seconda delle modalità stabilite nel contratto. Può essere stabilito annualmente, mensilmente o in altre modalità concordate. In alcuni casi, il canone potrebbe essere collegato ai risultati economici dell’azienda, con una parte variabile in base al fatturato o ai profitti. La somma pattuita deve essere proporzionata all’importanza e al valore dell’azienda affittata, e va pagata regolarmente, salvo diverse disposizioni nel contratto.

DIRITTI E OBBLIGHI DEL LOCATORE E DEL CONDUTTORE

OBBLIGHI DEL LOCATORE

Il locatore ha l’obbligo di garantire che l’azienda sia in uno stato idoneo all’uso e che tutti i beni aziendali siano operativi e funzionanti. Deve inoltre rispettare i contratti in essere e fornire il supporto necessario per il buon funzionamento dell’attività. Il locatore è anche tenuto a mantenere la proprietà e la gestione dell’azienda, senza interferire nell’attività del conduttore.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE

Il conduttore ha l’obbligo di utilizzare l’azienda per scopi legittimi e nel rispetto delle normative vigenti. Deve gestire l’azienda in modo diligente, preservandone il valore e senza alterare l’attività. È responsabile dei debiti che possono derivare dalla gestione durante il periodo di affitto, ma non assume la proprietà dei beni aziendali. Inoltre, il conduttore deve pagare il canone di locazione secondo le modalità e le tempistiche stabilite nel contratto.

CESSIONE DEI CONTRATTI E DEI DEBITI

Nei contratti di affitto di azienda, generalmente i contratti in essere, come quelli con clienti e fornitori, vengono trasferiti al conduttore, che ne assume la gestione. Tuttavia, il conduttore non subentra nei debiti preesistenti del locatore (eccetto quelli derivanti dall’attività corrente dell’azienda), a meno che non venga espressamente pattuito nel contratto. Il locatore rimane responsabile per i debiti preesistenti all’affitto.

TIPOLOGIE DI CONTRATTI DI AFFITTO DI AZIENDA

Esistono diverse tipologie di affitto di azienda che si adattano a particolari esigenze:

Affitto di azienda in blocco: Si riferisce all’affitto di tutta l’azienda, comprensiva di tutti i suoi beni e diritti. In questo caso, il conduttore ha il diritto di utilizzare e gestire l’intera azienda come se fosse sua, pur non essendone il proprietario.
Affitto parziale di azienda: In alcuni casi, è possibile affittare solo una parte dell’azienda, come un ramo d’attività specifico, un reparto, o una sezione operativa. Questo tipo di contratto è più flessibile e può essere utilizzato per testare nuovi modelli di business o per cedere temporaneamente una parte dell’impresa senza rinunciare all’intero progetto.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Il contratto di affitto di azienda può essere risolto prima della scadenza per vari motivi:

Inadempimento delle obbligazioni: Se una delle parti non adempie agli obblighi contrattuali (ad esempio, il conduttore non paga il canone o il locatore non mantiene l’azienda in buono stato), l’altra parte può chiedere la risoluzione del contratto.
Accordo tra le parti: Entrambe le parti possono decidere consensualmente di risolvere il contratto prima della scadenza, anche senza giustificato motivo.
Scadenza naturale: Al termine del contratto, se non rinnovato, l’affitto dell’azienda termina automaticamente, e il conduttore deve restituire l’azienda al locatore.

VANTAGGI E SVANTAGGI DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

VANTAGGI DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Flessibilità per il Locatore: Il locatore può cedere l’uso dell’azienda senza perdere la proprietà. Inoltre, l’affitto consente di generare un reddito senza necessità di gestire direttamente l’attività.
Opportunità per il Conduttore: Il conduttore può entrare nel mercato o avviare un’attività utilizzando un’impresa già esistente, con una base di clienti e una struttura operativa già consolidata.
Minori rischi rispetto all’acquisto: Il conduttore ha l’opportunità di operare un’impresa senza doverla acquistare, riducendo i rischi legati all’investimento iniziale.

SVANTAGGI DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Responsabilità limitata: Il conduttore, pur gestendo l’azienda, non può decidere liberamente su alcuni aspetti dell’impresa, come la vendita di beni aziendali o la modifica delle linee strategiche, che restano sotto il controllo del locatore.
Rischio economico per il Conduttore: Se l’attività non ha successo, il conduttore può subire perdite senza poter cedere o rivendere l’azienda.

CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Il contratto di affitto di azienda rappresenta una soluzione interessante sia per chi vuole gestire un’impresa senza doverla acquistare, sia per chi vuole monetizzare l’azienda senza trasferirne la proprietà. Questo tipo di contratto richiede una valutazione attenta delle condizioni economiche e legali, e la negoziazione di clausole che tutelino entrambe le parti coinvolte. In ogni caso, la gestione dell’affitto di azienda offre vantaggi e opportunità, ma comporta anche specifici rischi che vanno ben considerati prima della sua sottoscrizione.

****

Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.

Fac simile contratto di affitto di azienda.

Per conoscere i servizi che si offrono, di seguito il link alla pagina relativa alla materia contrattuale

Foto Agenzia Liverani

CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA: CARATTERISTICHE E FUNZIONAMENTO