Il contratto di compravendita immobiliare è uno degli strumenti giuridici più comuni e rilevanti, disciplinato dal Codice Civile italiano agli articoli 1470 e seguenti. Esso regola la cessione della proprietà di un immobile dietro pagamento di un prezzo, rappresentando uno degli atti più significativi sia sotto il profilo economico che giuridico.

Indice

DEFINIZIONE E NATURA DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Secondo l’articolo 1470 del Codice Civile, il contratto di compravendita è un accordo con il quale una parte (il venditore) trasferisce la proprietà di un bene a un’altra parte (l’acquirente), dietro corrispettivo di un prezzo. Si tratta di un contratto consensuale, che si perfeziona con il consenso delle parti, e di un contratto oneroso, in quanto richiede l’esecuzione di una prestazione patrimoniale. Quando si parla di immobili, la compravendita assume una complessità particolare per via del valore economico del bene, delle verifiche richieste e della formalità necessaria per garantirne la validità.

ELEMENTI ESSENZIALI DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Bene immobile oggetto del contratto: deve essere determinato o determinabile e descritto in modo chiaro, specificando eventuali pertinenze (ad esempio, garage o giardino). L’immobile deve essere conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.
Prezzo: deve essere determinato o determinabile, concordato dalle parti. In caso di discordanza, il contratto potrebbe essere nullo.
Consenso delle parti: le parti devono essere capaci di agire e manifestare il consenso senza vizi (errore, violenza o dolo).
Forma scritta: per la compravendita immobiliare, la legge prevede l’obbligo della forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.).

FASI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

CONTRATTO PRELIMINARE

Prima del contratto definitivo, è prassi comune stipulare un contratto preliminare di compravendita (o compromesso), con il quale le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo. Il preliminare non trasferisce la proprietà, ma crea un vincolo giuridico tra le parti. È importante che il preliminare contenga:

La descrizione dettagliata dell’immobile;
Il prezzo e le modalità di pagamento;
La data prevista per il rogito notarile.

Per maggiore tutela, il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari, proteggendo così l’acquirente da eventuali azioni di terzi sul bene (come pignoramenti o iscrizioni ipotecarie).

STIPULA DEL ROGITO NOTARILE

Il contratto definitivo di compravendita (rogito) è redatto da un notaio, che ha il compito di verificare la regolarità dell’atto e trascriverlo nei registri immobiliari. Con il rogito, la proprietà dell’immobile viene effettivamente trasferita all’acquirente, a condizione che venga corrisposto il prezzo pattuito.

OBBLIGHI DEL VENDITORE

Garantire la proprietà e il possesso dell’immobile: il venditore deve assicurare che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli.
Consegnare l’immobile: alla stipula del rogito, il venditore è tenuto a consegnare l’immobile nelle condizioni pattuite.
Fornire documentazione completa: tra cui visura catastale, planimetrie, certificazioni di agibilità ed eventuali conformità urbanistiche.

OBBLIGHI DELL’ACQUIRENTE

Pagare il prezzo: secondo le modalità e i termini stabiliti.
Registrare l’atto: anche se di norma è il notaio a occuparsi della trascrizione, l’acquirente deve assicurarsi che l’immobile venga regolarmente intestato.

GARANZIE E TUTELE PER L’ACQUIRENTE

Il Codice Civile prevede una serie di garanzie a tutela dell’acquirente:

Garanzia per evizione: il venditore è responsabile se un terzo rivendica diritti sull’immobile acquistato, sottraendolo all’acquirente.
Garanzia per vizi: il venditore risponde per eventuali vizi dell’immobile che ne riducono il valore o lo rendono inidoneo all’uso previsto.

Inoltre, l’acquirente può beneficiare delle verifiche preventive svolte dal notaio, che controlla la regolarità della proprietà e l’assenza di vincoli o gravami sull’immobile.

FISCALITÀ NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

La compravendita immobiliare comporta il pagamento di imposte, tra cui:

Imposta di registro, IVA, o imposte ipotecarie e catastali, a seconda che si tratti di una prima casa o di altro immobile.
Agevolazioni fiscali sono previste per l’acquisto della prima casa, a condizione che siano rispettati determinati requisiti (ad esempio, residenza nel Comune dove si trova l’immobile).