DENUNCIA DEI VIZI OCCULTI E GRAVI DIFETTI DI UN IMMOBILE: TUTELA DEL COMPRATORE E DEL COMMITTENTE

L’acquisto di un immobile o il completamento di una costruzione rappresentano un momento importante e spesso delicato nella vita di una persona. Tuttavia, può accadere che, dopo la consegna o l’acquisto, si manifestino vizi occulti o gravi difetti che compromettano la qualità, la sicurezza o la funzionalità dell’edificio. In questi casi, la normativa italiana, attraverso il Codice Civile, offre una tutela efficace per chi subisce tali situazioni, permettendo di agire contro il venditore o il costruttore.

COSA SI INTENDE PER VIZI OCCULTI E GRAVI DIFETTI?

Prima di addentrarci nei dettagli della normativa, è importante chiarire la distinzione tra vizi occulti e gravi difetti di un immobile.

VIZI OCCULTI

I vizi occulti sono difetti non immediatamente visibili o rilevabili al momento della consegna dell’immobile o al momento dell’acquisto. Si tratta di problematiche che emergono solo in un secondo momento e che, quindi, non erano riscontrabili durante una normale ispezione visiva o con un controllo superficiale. Esempi di vizi occulti possono essere:

• Difetti nelle fondamenta o nella struttura portante.
• Infiltrazioni d’acqua non visibili al momento della consegna.
• Problemi di isolamento termico o acustico non evidenti subito.

GRAVI DIFETTI

I gravi difetti riguardano problemi che compromettono la funzionalità o la stabilità dell’immobile, rendendolo potenzialmente pericoloso o inservibile. Questi difetti possono compromettere l’intera struttura o una parte significativa di essa. Secondo l’art. 1669 del Codice Civile, i gravi difetti possono includere:

• Cedimenti strutturali.
• Crepe nelle pareti che minacciano la stabilità dell’edificio.
• Vizi nelle coperture che provocano infiltrazioni d’acqua tali da compromettere l’abitabilità.

NORMATIVA: ART. 1667 E ART. 1669 DEL CODICE CIVILE

La tutela del compratore o del committente, in caso di vizi occulti o gravi difetti, è regolamentata dagli articoli 1667 e 1669 del Codice Civile. Queste disposizioni legali stabiliscono i diritti del committente o dell’acquirente e i doveri del venditore o dell’appaltatore.

ART. 1667 C.C. – DIFFORMITÀ E VIZI DELL’OPERA

L’art. 1667 c.c. si applica principalmente nel contesto di appalti, ossia nei rapporti tra il committente e l’appaltatore. Secondo questa norma, l’appaltatore è tenuto a garantire che l’opera sia eseguita senza difformità o vizi rispetto a quanto concordato nel contratto. In caso di difetti, il committente ha il diritto di richiedere:

• La riparazione dei difetti a carico dell’appaltatore.
• Una riduzione del prezzo se i difetti non rendono l’opera completamente inutilizzabile.
• La risoluzione del contratto, se i vizi sono tali da rendere inservibile l’opera.

Per far valere i propri diritti, però, il committente deve rispettare due termini:

• Denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta.
• Agire legalmente entro 2 anni dalla consegna dell’opera.

ART. 1669 C.C. – ROVINA E DIFETTI DI COSTRUZIONE

L’art. 1669 c.c. si applica ai casi di gravi difetti o rovina dell’edificio e ha una portata più ampia, estendendo la responsabilità dell’appaltatore o del costruttore anche a favore degli acquirenti successivi. La norma prevede che, se entro 10 anni dal completamento dell’opera si verificano gravi difetti o rovina dell’edificio (totale o parziale), l’appaltatore è responsabile per i danni subiti dal committente o dagli acquirenti. In particolare, l’art. 1669 c.c. prevede:

• La responsabilità per vizi che compromettono la stabilità dell’immobile.
• La responsabilità per difetti che impediscono l’uso normale dell’edificio o che lo rendono pericoloso.

In questo caso, il termine per la denuncia è di un anno dalla scoperta del difetto, mentre l’azione legale deve essere intrapresa entro un anno dalla denuncia.

PROCEDURA PER LA DENUNCIA DEI VIZI OCCULTI E GRAVI DIFETTI

La corretta procedura per denunciare i vizi occulti e i gravi difetti è fondamentale per non perdere il diritto di chiedere il risarcimento o la riparazione. Ecco i passaggi principali da seguire:

SCOPERTA DEL VIZIO

Non appena il committente o il compratore rileva il vizio, è importante documentare immediatamente il difetto con fotografie o video, e, se possibile, richiedere una perizia tecnica da parte di un professionista qualificato (ad esempio, un ingegnere o un architetto).

DENUNCIA FORMALE

La denuncia del vizio deve essere presentata in forma scritta, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, indirizzata all’appaltatore o al venditore. La lettera deve contenere una descrizione dettagliata del difetto e la richiesta di riparazione o risarcimento.

PERIZIA TECNICA

Nel caso di contestazioni complesse, come i gravi difetti o i vizi occulti che potrebbero essere oggetto di disputa, è consigliabile richiedere una perizia tecnica che attesti l’origine del problema e la sua gravità. La perizia sarà utile anche in un eventuale contenzioso giudiziario.

RICHIESTA DI INTERVENTO O RISARCIMENTO

Nel caso in cui il difetto sia riconosciuto, il committente o l’acquirente può chiedere all’appaltatore o al venditore:

• La riparazione a spese dell’appaltatore.
• La riduzione del prezzo dell’immobile, se il difetto non è riparabile.
• Il risarcimento per i danni materiali e morali derivanti dal difetto.

AZIONE LEGALE

Se la controparte non accetta la richiesta o non interviene entro un termine ragionevole, il committente può avviare un’azione legale per ottenere la riparazione, la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni.

CONSEGUENZE PER L’APPALTATORE O IL VENDITORE

Se un venditore o un appaltatore è ritenuto responsabile per i vizi occulti o per i gravi difetti di costruzione, le conseguenze possono essere significative. Oltre alla necessità di riparare il difetto o risarcire il danno subito dal committente o dall’acquirente, l’appaltatore può subire:

• La risoluzione del contratto, con la restituzione delle somme già pagate.
• Il risarcimento del danno, che può includere i costi necessari per la riparazione dei difetti, i danni subiti all’immobile e i costi accessori (ad esempio, per il trasferimento temporaneo in un altro alloggio).
• Penali contrattuali, se previste dal contratto di appalto o di compravendita.

DIFFERENZE TRA VIZI OCCULTI E GRAVI DIFETTI: SINTESI

Vizi Occulti: Difetti non visibili al momento dell’acquisto o della consegna, ma che si manifestano successivamente. La denuncia deve essere fatta entro 60 giorni dalla scoperta, e l’azione legale va intrapresa entro 2 anni dalla consegna.

• Gravi Difetti: Difetti che compromettono la stabilità o la funzionalità dell’immobile. La responsabilità dell’appaltatore dura 10 anni dalla consegna, e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.

DENUNCIA DEI VIZI OCCULTI E GRAVI DIFETTI DI UN IMMOBILE

La scoperta di vizi occulti o gravi difetti in un immobile può rappresentare un problema serio per il committente o l’acquirente, ma il Codice Civile offre strumenti legali efficaci per tutelare i loro diritti. È essenziale rispettare le tempistiche di denuncia e agire in modo tempestivo, utilizzando la documentazione e le perizie tecniche per supportare le proprie rivendicazioni. L’obiettivo è ottenere la riparazione dei difetti o un adeguato risarcimento, salvaguardando il valore e la funzionalità dell’immobile.

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Foto Agenzia Liverani