Il deposito cauzionale d’affitto rappresenta uno degli strumenti più importanti e delicati nei contratti di locazione, sia abitativa sia commerciale. Si tratta di una garanzia economica che il conduttore versa al locatore per assicurare l’adempimento degli obblighi contrattuali, tra cui il pagamento del canone, la corretta manutenzione dell’immobile e il rispetto degli obblighi accessori. Sebbene possa sembrare un concetto semplice, la cauzione è disciplinata da precise norme del Codice Civile, dalla Legge n. 392/1978 e da una vasta giurisprudenza, che ne stabilisce limiti, diritti e obblighi delle parti. Comprendere appieno la cauzione è fondamentale per evitare contenziosi, ritardi nella restituzione o trattenute ingiustificate.

COS’È IL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO E A COSA SERVE

il deposito cauzionale d’affitto è una somma di denaro (o altra forma di garanzia) versata dal conduttore al locatore al momento della firma del contratto. La sua funzione principale è garantire l’adempimento degli obblighi contrattuali e proteggere il locatore da eventuali inadempimenti.

OBBLIGHI GARANTITI DAL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO

Pagamento puntuale del canone di locazione;
Uso corretto dell’immobile;
Risarcimento di eventuali danni;
Pagamento di spese condominiali o bollette intestate al conduttore.

NATURA GIURIDICA

Funzione di garanzia reale, non di corrispettivo;
Deve essere restituita alla fine della locazione, salvo trattenute giustificate;
Non può essere utilizzata durante il rapporto contrattuale, se non in casi specifici previsti dalla legge o con consenso del conduttore.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO PER IL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO

CONTRATTI ABITATIVI

Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11: Cauzione massima di 3 mensilità del canone; produzione di interessi legali; restituzione a fine locazione.

CONTRATTI COMMERCIALI

Non soggetti al limite delle 3 mensilità; l’importo della cauzione è libero se concordato tra le parti.

CODICE CIVILE

Art. 1590 c.c. – Restituzione dell’immobile nello stato ricevuto;
Art. 1218 c.c. – Responsabilità per inadempimento;
Art. 1460 c.c. – Eccezione di inadempimento;
Art. 1375 e ss. c.c. – Interpretazione e obblighi contrattuali;
Giurisprudenza: Cass. civ., n. 2436/2017: il locatore deve restituire la cauzione salvo prova di danni o crediti residui.

IMPORTO MASSIMO E MODALITÀ DI VERSAMENTO PER IL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO

LIMITI DI LEGGE

Locazione abitativa: massimo 3 mensilità;
Locazione commerciale: libertà contrattuale, spesso 4–6 mensilità o più, specie per negozi o uffici di alto valore.

MODALITÀ DI VERSAMENTO

Contanti o bonifico bancario (tracciabile);
Fideiussione bancaria;
Polizza assicurativa “affitto sicuro” o fideiussione assicurativa;
Non può essere utilizzata dal locatore durante il contratto, salvo accordo esplicito.

INTERESSI LEGALI SUL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO

La cauzione produce interessi legali annualmente;
Gli interessi devono essere corrisposti al conduttore, anche sotto forma di accredito annuale;
Mancata corresponsione è un inadempimento del locatore.

Esempio : se la cauzione è €2.100 e il tasso legale è 0,5%, gli interessi annuali saranno €10,50, da corrispondere al conduttore.

RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO

TEMPI

Al termine della locazione, dopo la restituzione dell’immobile e la verifica dello stato.

TRATTENUTE CONSENTITE

Danni all’immobile non imputabili a normale usura;
Canoni o spese condominiali insolute;
Bollette o oneri non saldati.

CONTESTAZIONI

Il conduttore può inviare diffida scritta al locatore;
Attivare mediazione obbligatoria;
Richiedere decreto ingiuntivo o azione legale per ottenere la restituzione.

DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO E DANNI ALL’IMMOBILE

Occorre distinguere tra:

Usura normale: non giustifica trattenuta;
Danni imputabili a negligenza: possono essere compensati tramite cauzione.

La prova del danno spetta al locatore, attraverso documentazione fotografica, perizie o preventivi. (Cass. Civ., n. 1959/2020)

DEPOSITO CAUZIONALE VS FIDEIUSSIONE

Tipo	Caratteristiche	Vantaggi	Svantaggi
Cauzione in denaro	Somma versata al locatore	Semplice, immediata	Immobilizza liquidità
Fideiussione bancaria	Garanzia della banca	Non blocca denaro	Costo annuo 1-2%
Fideiussione assicurativa	Polizza assicurativa	Copre canoni e danni	Accettazione del locatore necessaria

DEPOSITO CAUZIONALE NEI CONTRATTI COMMERCIALI

Spesso superiore a 3 mensilità;
Copre anche obblighi accessori (manutenzione, riconsegna immobile in stato originale);
Frequente combinazione con fideiussioni o assicurazioni affitto.

CONTROVERSIE COMUNI

Trattenuta ingiustificata;
Mancata corresponsione interessi;
Ritardo nella restituzione;
Contestazioni sui danni.

STRUMENTI DI TUTELA

Diffida formale (raccomandata o PEC);
Mediazione obbligatoria;
Decreto ingiuntivo;
Azione risarcitoria.

ASPETTI FISCALI

Cauzione non imponibile alla ricezione;
Diventa imponibile solo se trattenuta per canoni o danni;
Conduttore non può dedurla fiscalmente, salvo casi particolari (studenti universitari o categorie agevolate).

SUGGERIMENTI

PER IL LOCATORE

Ricevere cauzione tracciabile;
Rilasciare ricevuta;
Documentare stato immobile (foto e verbale consegna);
Restituire entro tempi certi.

PER IL CONDUTTORE

Verificare importo e interessi nel contratto;
Restituire immobile in buono stato;
Richiedere restituzione immediata;
Attivare diffida, mediazione o azione legale in caso di rifiuto.

FAQ SUL DEPOSITO CAUZIONALE D’AFFITTO

Chi paga la cauzione?
Il conduttore al momento della firma del contratto o consegna delle chiavi.

Quanto può essere la cauzione?
Massimo tre mensilità per locazioni abitative; libero per locazioni commerciali.

Quando deve essere restituita la cauzione?
Alla fine della locazione, dopo la verifica dello stato dell’immobile e compensazione di eventuali danni o canoni insoluti.

La cauzione produce interessi?
Sì, interessi legali annuali, da corrispondere al conduttore.

Posso sostituire la cauzione con fideiussione?
Sì, tramite banca o assicurazione, se accettata dal locatore.

Cosa succede se il locatore trattiene ingiustamente la cauzione?
Il conduttore può inviare diffida, attivare mediazione o richiedere decreto ingiuntivo e risarcimento danni.