Quando si acquista un immobile, sia esso una nuova costruzione o un’abitazione già esistente, è fondamentale comprendere le responsabilità del costruttore e del venditore. Spesso, l’acquirente può trovarsi di fronte a problemi strutturali o difetti non evidenti al momento dell’acquisto, il che solleva la questione della responsabilità e delle tutele previste dalla legge.

Indice

RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE

Il costruttore di un immobile è la figura che si occupa della progettazione e realizzazione della struttura, e la legge italiana prevede per lui una serie di obblighi e responsabilità molto stringenti. Il principale riferimento normativo è l’art. 1669 del Codice Civile, che regola la responsabilità del costruttore per rovina e difetti dell’edificio.

ARTICOLO 1669 DEL CODICE CIVILE: DIFETTI GRAVI

L’art. 1669 del Codice Civile stabilisce che il costruttore è responsabile per i gravi difetti dell’opera per un periodo di 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori. Questa norma si applica non solo in caso di rovina totale o parziale dell’edificio, ma anche in presenza di gravi difetti che ne compromettono la stabilità o l’uso a cui è destinato. Tra questi, possiamo includere:

Cedimenti strutturali (fondazioni, pilastri, muri portanti)
Difetti nelle impermeabilizzazioni che causano infiltrazioni
Problematiche relative all’isolamento termico o acustico
Malfunzionamenti degli impianti (idraulici, elettrici)

Non si tratta di piccoli difetti estetici o di finiture, ma di problemi che incidono sulla sicurezza e l’abitabilità dell’immobile.

DENUNCIA E TERMINI

Se l’acquirente scopre un difetto grave entro i 10 anni dalla costruzione, deve denunciare il problema al costruttore entro un anno dalla scoperta. Questo termine di un anno è essenziale: se l’acquirente non provvede a segnalare il difetto entro tale periodo, rischia di perdere il diritto di ottenere un risarcimento. Una volta presentata la denuncia, l’acquirente ha un ulteriore anno di tempo per avviare l’azione legale per ottenere il risarcimento dei danni.

RESPONSABILITÀ SOLIDALE

È importante notare che la responsabilità non ricade solo sull’impresa costruttrice, ma anche su tutti i soggetti coinvolti nella costruzione, come il progettista e il direttore dei lavori, se i difetti sono imputabili a errori di progettazione o esecuzione. La responsabilità del costruttore è quindi “solidale” con quella di questi soggetti, e l’acquirente può agire nei confronti di ciascuno di essi.

RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE

Nel caso di acquisto di un immobile usato o comunque da un soggetto diverso dal costruttore, la responsabilità per i vizi dell’immobile ricade sul venditore. Questa è regolata dall’art. 1490 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano la garanzia per vizi occulti.

ARTICOLO 1490 DEL CODICE CIVILE: VIZI OCCULTI

Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile venduto sia esente da vizi occulti che ne riducano in modo apprezzabile il valore o lo rendano inidoneo all’uso previsto. I vizi occulti sono quei difetti che non sono facilmente rilevabili al momento della vendita e che emergono solo successivamente. Questa responsabilità si applica per qualsiasi immobile, sia esso nuovo o usato, ed è particolarmente rilevante quando l’acquirente scopre problemi non visibili all’atto della compravendita, come infiltrazioni nascoste, problemi strutturali minori, o difetti negli impianti.

TERMINI PER LA DENUNCIA E L’AZIONE LEGALE

L’acquirente ha 8 giorni di tempo dalla scoperta del vizio per denunciarlo al venditore, a meno che non sia stato pattuito un termine più lungo o diverso nel contratto di compravendita. Una volta effettuata la denuncia, l’acquirente ha un anno per agire in giudizio per ottenere la riparazione o la risoluzione del contratto. Un punto cruciale è che il venditore non risponde per i vizi facilmente riconoscibili dall’acquirente al momento della vendita, a meno che questi non abbia garantito l’assenza di tali difetti.

GARANZIA NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Quando l’immobile è venduto da un costruttore o imprenditore che si occupa di vendere immobili da lui costruiti, si applica anche la garanzia di due anni prevista dall’art. 1490 del Codice Civile per i beni mobili e immobili. Questa garanzia copre i vizi non gravi o occulti, e permette all’acquirente di richiedere riparazioni o riduzioni del prezzo in caso di difetti meno rilevanti rispetto a quelli previsti dall’art. 1669.

COME TUTELARSI: CONSIGLI PER L’ACQUIRENTE

Per evitare spiacevoli sorprese, l’acquirente deve essere consapevole dei propri diritti e delle tutele previste dalla legge. Ecco alcuni consigli utili:

Ispezione preliminare e due diligence: prima di acquistare un immobile, è consigliabile effettuare un’ispezione dettagliata e, se possibile, rivolgersi a un tecnico di fiducia (come un ingegnere o un geometra) per verificare la presenza di eventuali vizi o problemi strutturali.
Richiedere documentazione: nel caso di nuovi edifici, chiedere la documentazione relativa alla costruzione, inclusi certificati di conformità degli impianti, certificato di agibilità e il progetto esecutivo. Per immobili usati, verificare eventuali interventi di ristrutturazione o manutenzione.
Stipula di un contratto dettagliato: è importante inserire nel contratto di compravendita clausole chiare riguardanti la garanzia e la responsabilità del venditore o del costruttore in caso di difetti dell’immobile.
Assicurazione postuma decennale: nel caso di acquisto di un immobile di nuova costruzione, la legge (D. Lgs. 122/2005) prevede che il costruttore rilasci all’acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura di eventuali danni derivanti da difetti gravi o rovina dell’edificio. È fondamentale richiedere questa polizza prima del rogito.

RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE NEGLI IMMOBILI: DIRITTI E TUTELE PER L’ACQUIRENTE

La legge italiana offre una solida protezione all’acquirente di un immobile, sia nei confronti del costruttore che del venditore. La responsabilità per vizi o difetti dell’immobile varia a seconda del soggetto coinvolto e del tipo di difetto, ma in entrambi i casi, l’acquirente ha strumenti legali per far valere i propri diritti. Tuttavia, per evitare problemi e garantire una piena tutela, è consigliabile agire con prudenza, richiedere tutta la documentazione necessaria e, se possibile, rivolgersi a professionisti qualificati per una consulenza adeguata.

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Foto Agenzia Liverani