La convivenza in un condominio comporta la condivisione di spazi e strutture comuni, ma anche il rischio di situazioni in cui un danno, derivante da negligenza o eventi accidentali, possa coinvolgere altre unità abitative o aree comuni. La gestione di tali situazioni richiede un’accurata comprensione delle normative e delle responsabilità civili che regolano il risarcimento dei danni in ambito condominiale come il risarcimento danni causati ad altri condomini.

Indice

TIPOLOGIE DI DANNI E RESPONSABILITÀ

I danni che possono verificarsi in un condominio si suddividono principalmente in due categorie:

Danni alle parti comuni: ad esempio, infiltrazioni d’acqua causate da un appartamento privato che danneggiano le mura perimetrali comuni o le aree condivise, come scale e androni.
Danni ad altre unità abitative: come un tubo rotto in un appartamento che provoca infiltrazioni nell’appartamento sottostante o la caduta di un oggetto da un balcone che danneggia un’auto o un’altra proprietà privata.

La responsabilità per questi danni può ricadere:

Sul proprietario della singola unità abitativa, se il danno origina da elementi privati.
Sul condominio, se il danno deriva da una parte comune o da un cattivo funzionamento dell’impianto condominiale.

PRINCIPI GENERALI DELLA RESPONSABILITÀ CIVILE

Il risarcimento dei danni in ambito condominiale è regolato dagli articoli del Codice Civile, che stabiliscono i principi di responsabilità:

Art. 2043 – Responsabilità aquiliana (generale): “Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”. Questo principio si applica quando il danno è causato da un comportamento negligente o da omissione di manutenzione.
Art. 2051 – Responsabilità per cose in custodia: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Nel contesto condominiale, questo articolo è particolarmente rilevante per danni derivanti da oggetti, impianti o strutture.

RESPONSABILITÀ DEL PROPRIETARIO PER DANNI PRIVATI

Quando il danno origina da una proprietà privata (ad esempio, un tubo interno a un appartamento o un condizionatore che perde acqua), il proprietario è responsabile nei confronti del condòmino danneggiato. In questi casi, il proprietario dovrà:

Risarcire i danni subiti dall’altro condòmino, che possono includere:
- Riparazioni strutturali.
- Danni ai mobili e agli oggetti personali.
Coordinarsi con la propria assicurazione (se presente) per la copertura del risarcimento.

RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO PER DANNI CAUSATI DALLE PARTI COMUNI

Quando il danno deriva da un difetto o dalla mancata manutenzione delle parti comuni (ad esempio, un’infiltrazione causata dalla terrazza condominiale), la responsabilità ricade sul condominio, rappresentato dall’amministratore. In questi casi:

Le spese per la riparazione e il risarcimento sono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo che il regolamento condominiale disponga diversamente.
L’amministratore è tenuto a intervenire tempestivamente per evitare l’aggravarsi del danno.

PROCEDURA PER IL RISARCIMENTO DANNI CAUSATI AD ALTRI CONDOMINI

In caso di danni, è importante seguire una procedura chiara per ottenere il risarcimento:

Documentare il danno: Fotografare e registrare i danni subiti, annotando la data e le circostanze. In alcuni casi, può essere utile richiedere una perizia tecnica per determinare l’origine del danno.
Inviare una comunicazione formale: Il condòmino danneggiato deve inviare una lettera raccomandata o una PEC al responsabile (singolo condòmino o amministratore) richiedendo il risarcimento e allegando la documentazione raccolta.
Valutazione della responsabilità: L’amministratore, con l’aiuto di tecnici specializzati, deve verificare l’origine del danno per stabilire chi ne è responsabile.
Intervento dell’assicurazione: Se il danno è coperto da una polizza assicurativa (privata o condominiale), sarà quest’ultima a coprire i costi di riparazione e risarcimento.
Ricorso al giudice di pace: In caso di mancato accordo tra le parti, il condòmino danneggiato può rivolgersi al giudice di pace per ottenere il risarcimento.

POLIZZA ASSICURATIVA CONDOMINIALE E PRIVATA

Molti condomini stipulano una polizza globale fabbricati, che copre i danni causati da eventi accidentali legati alle parti comuni. È importante verificare le clausole del contratto per capire cosa è incluso e cosa no. Analogamente, i proprietari di unità abitative possono stipulare polizze private per coprire i danni causati dalla propria abitazione.

PREVENZIONE DEI DANNI E MANUTENZIONE PERIODICA

Prevenire è meglio che curare. Ecco alcune buone pratiche per evitare situazioni spiacevoli:

Manutenzione regolare degli impianti privati: Controllare tubature, caldaie e impianti di condizionamento.
Interventi sulle parti comuni: L’amministratore deve pianificare interventi di manutenzione periodica per verificare lo stato delle tubature condominiali, delle terrazze e delle coperture.
Buona comunicazione tra condòmini: Informare immediatamente l’amministratore o i vicini in caso di problemi che potrebbero causare danni ad altri.