Le infiltrazioni d’acqua rappresentano uno dei difetti più comuni e insidiosi che possono manifestarsi nelle costruzioni edili. Questi vizi, se non prontamente risolti, possono compromettere la stabilità e la sicurezza dell’immobile, causando danni strutturali e patrimoniali rilevanti. L’articolo 1669 del Codice Civile fornisce un’importante tutela per il committente (o per gli acquirenti successivi) contro i gravi difetti di costruzione, come le infiltrazioni, attribuendo la responsabilità all’appaltatore o al costruttore.
Indice
ART. 1669 C.C.: ROVINA E DIFETTI DI COSTRUZIONE PER INFILTRAZIONI D’ACQUA
L’articolo 1669 del Codice Civile disciplina i casi di rovina e gravi difetti in opere immobiliari, imponendo una responsabilità a carico del costruttore che si estende per un periodo di 10 anni dalla conclusione dei lavori. Tale norma si applica non solo ai rapporti diretti tra committente e appaltatore, ma anche agli acquirenti successivi che riscontrino difetti di costruzione all’interno del decennio previsto.
In particolare, l’art. 1669 c.c. prevede che:
“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta denuncia entro un anno dalla scoperta.”
Questa norma attribuisce una responsabilità specifica al costruttore o all’appaltatore per i gravi difetti di costruzione, tra i quali rientrano le infiltrazioni d’acqua, se tali vizi compromettono la funzionalità o la stabilità dell’edificio.
INFILTRAZIONI D’ACQUA COME GRAVE DIFETTO DI COSTRUZIONE
Le infiltrazioni possono essere causate da vari problemi tecnici, tra cui:
- Difetti nella realizzazione delle coperture (es. tetti, terrazzi).
- Errori nell’impermeabilizzazione delle pareti o dei solai.
- Errata posa in opera di infissi o canalizzazioni idriche.
Se tali infiltrazioni risultano essere gravi, cioè se incidono sulla funzionalità e sulla destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio, rendendo inabitabili alcune stanze o compromettendo la struttura), rientrano tra i “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c. Tali difetti, se non prontamente risolti, possono provocare danni ingenti come il degrado delle strutture murarie, la formazione di muffe e umidità persistente, e la riduzione del valore commerciale dell’immobile.
PROCEDURA PER LA DENUNCIA DEI VIZI PER INFILTRAZIONI D’ACQUA: TEMPI E MODALITÀ
La denuncia dei vizi di costruzione per infiltrazioni d’acqua deve seguire tempistiche precise e una procedura ben definita, secondo quanto previsto dall’art. 1669 c.c.
TERMINI PER LA DENUNCIA DEI VIZI PER INFILTRAZIONI D’ACQUA
L’art. 1669 stabilisce che la denuncia del vizio deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta del difetto. Questo termine è fondamentale: se non viene rispettato, il committente o l’acquirente perde il diritto di agire contro il costruttore per chiedere la riparazione dei danni o il risarcimento.
È importante sottolineare che il termine di un anno decorre dal momento in cui il difetto è diventato evidente, quindi dalla scoperta effettiva delle infiltrazioni, e non dalla consegna dell’immobile.
FORMA DELLA DENUNCIA DEI VIZI PER INFILTRAZIONI D’ACQUA
La denuncia dei vizi deve essere fatta in forma scritta. È consigliabile inviare una comunicazione formale all’appaltatore o al costruttore, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC (Posta Elettronica Certificata), descrivendo in modo dettagliato i difetti riscontrati, la loro gravità e i danni eventualmente già manifestatisi.
PERIZIA TECNICA DEI VIZI PER INFILTRAZIONI D’ACQUA
Nel caso di contestazioni complesse come le infiltrazioni, è utile supportare la denuncia con una perizia tecnica redatta da un professionista (architetto, ingegnere o geometra) che certifichi l’esistenza del vizio e ne accerti la causa. La perizia può essere un elemento probatorio importante nel caso di un eventuale contenzioso giudiziario.
RICHIESTA DI INTERVENTO PER VIZI PER INFILTRAZIONI D’ACQUA
Nella denuncia, il committente deve specificare le richieste di intervento che intende avanzare all’appaltatore, come la riparazione immediata del difetto, il risarcimento dei danni, o la riduzione del prezzo. Se l’appaltatore non interviene entro un termine ragionevole, il committente può agire in giudizio.
CONSEGUENZE DELLA DENUNCIA: RESPONSABILITÀ E AZIONE LEGALE
Se il costruttore o l’appaltatore non ottempera alla richiesta di riparazione o risarcimento, il committente può procedere per via legale. La legge prevede varie forme di tutela:
- Risoluzione del Contratto o Riduzione del Prezzo: Se il difetto è talmente grave da compromettere la funzionalità dell’edificio, il committente può chiedere la risoluzione del contratto, oppure la riduzione del prezzo pagato.
- Risarcimento del Danno: Il committente può richiedere il risarcimento per i danni subiti a causa delle infiltrazioni, inclusi i costi di riparazione, i danni morali e materiali (ad esempio, danni ai mobili o alla vivibilità dell’immobile), e la svalutazione patrimoniale.
- Intervento Sostitutivo: Se l’appaltatore si rifiuta di intervenire, il committente può procedere alla riparazione del difetto tramite una terza parte, rivalendosi successivamente sui costruttori per ottenere il rimborso delle spese sostenute.
GARANZIE POST LAVORI
In aggiunta alla responsabilità decennale prevista dall’art. 1669 c.c., esistono altre garanzie post lavori che tutelano il committente in caso di difetti di costruzione. Tra queste vi è la garanzia biennale ex art. 1667 c.c., che riguarda i vizi apparenti o quelli che si manifestano entro i primi due anni dalla consegna dei lavori.
PRESCRIZIONE DELLA RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE
La responsabilità del costruttore per difetti di costruzione, come le infiltrazioni, si prescrive entro 10 anni dal completamento dell’opera. Ciò significa che il committente o gli eventuali successivi proprietari dell’immobile possono far valere i propri diritti nei confronti del costruttore entro tale termine, a condizione che la denuncia venga effettuata entro un anno dalla scoperta del difetto.
DENUNCIA VIZI DI COSTRUZIONE PER INFILTRAZIONI D’ACQUA
Le infiltrazioni d’acqua sono uno dei principali problemi che possono compromettere la qualità e la sicurezza di un immobile. Grazie all’art. 1669 c.c., il committente ha uno strumento potente per tutelarsi contro i gravi difetti di costruzione, potendo richiedere la riparazione del danno o il risarcimento del pregiudizio economico subito.
Rispettare le tempistiche di denuncia, agire tempestivamente e documentare i difetti con perizie tecniche sono passaggi essenziali per far valere i propri diritti e ottenere la giusta tutela legale. Se il costruttore o l’appaltatore non adempie alle proprie responsabilità, il committente può ricorrere alle vie legali per ottenere il risarcimento dei danni, garantendo così la salvaguardia del proprio patrimonio e della sicurezza abitativa.
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Foto Agenzia Liverani