Il contratto preliminare è uno strumento giuridico utilizzato per regolare l’accordo tra due o più parti che intendono impegnarsi a stipulare un contratto definitivo in un momento successivo. Rappresenta una fase intermedia tra le trattative e la conclusione del contratto finale, garantendo la certezza delle obbligazioni reciproche prima della formalizzazione definitiva.

Indice

DEFINIZIONE E NATURA GIURIDICA DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare è regolato dall’articolo 1351 del Codice Civile italiano, che stabilisce che “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. Questo principio garantisce che la forma del preliminare sia adeguata alla rilevanza del contratto che si intende stipulare. La funzione principale del contratto preliminare è vincolare le parti alla futura stipula di un contratto definitivo, assicurando che entrambe rispettino gli impegni assunti. Tuttavia, non trasferisce diritti reali (come la proprietà di un bene immobile), ma solo obbligazioni di fare, ossia di concludere in futuro il contratto definitivo.

CARATTERISTICHE PRINCIPALI

Elementi essenziali: Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi necessari per la stipula del contratto definitivo, come l’identificazione delle parti, l’oggetto del contratto e le condizioni principali. Ad esempio, in un preliminare di compravendita immobiliare, devono essere indicati il prezzo, il bene immobile e i termini dell’accordo.
Obbligatorietà: Entrambe le parti si impegnano a concludere il contratto definitivo entro un termine prestabilito. Il mancato rispetto di tale obbligo può comportare responsabilità contrattuale o azioni giudiziarie.
Forma prescritta: La forma scritta è essenziale per i contratti preliminari relativi a beni immobili, pena la nullità dell’accordo.

TIPOLOGIE DI CONTRATTO PRELIMINARE

Esistono diverse forme di contratti preliminari, tra cui:

Preliminare Unilaterale: Solo una parte si obbliga a concludere il contratto definitivo, mentre l’altra ha facoltà di scelta (ad esempio, opzione d’acquisto).
Preliminare Bilaterale: Entrambe le parti si impegnano a concludere il contratto definitivo.
Preliminare Notarile: Si tratta di un preliminare stipulato davanti a un notaio, che garantisce maggiore tutela in termini di certezza e opponibilità verso terzi.

EFFETTI

Il contratto preliminare non trasferisce diritti reali, ma produce effetti obbligatori. Tra le principali conseguenze giuridiche vi sono:

Inadempimento: In caso di mancata esecuzione degli obblighi previsti nel preliminare, la parte adempiente può:
- Richiedere l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile. Questo strumento consente di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.
- Chiedere il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento.
Registrazione e trascrizione: Se il preliminare riguarda beni immobili, è possibile trascriverlo nei pubblici registri. La trascrizione tutela la parte acquirente da eventuali atti dispositivi del venditore, come ipoteche o alienazioni successive.

APPLICAZIONI

Il contratto preliminare trova ampia applicazione in settori come:

Compravendite immobiliari: È lo strumento più utilizzato per vincolare le parti in attesa della stipula del rogito notarile. In questa fase, l’acquirente può versare una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo.
Operazioni societarie: Serve per regolare impegni preliminari nelle fusioni, acquisizioni o trasferimenti di partecipazioni sociali.
Contratti complessi: In contesti che richiedono negoziazioni lunghe o verifiche tecniche (come appalti o contratti di fornitura), il preliminare permette di bloccare l’accordo principale.

VANTAGGI

Garantisce l’impegno reciproco delle parti prima della conclusione del contratto definitivo.
Riduce i rischi di cambiamento delle condizioni tra le parti durante le trattative.
Consente una gestione più ordinata delle obbligazioni e dei tempi.

LIMITI

Non trasferisce diritti reali, rendendo necessaria la stipula del contratto definitivo.
Può generare conflitti o contenziosi in caso di inadempimento o di discrepanze tra preliminare e definitivo.