CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: GARANZIA PER LE PARTI

Il contratto preliminare di compravendita, noto anche come compromesso, è uno strumento giuridico largamente utilizzato per regolare l’acquisto e la vendita di beni, soprattutto immobili. Si tratta di un accordo vincolante in cui le parti si impegnano reciprocamente a concludere, in un momento successivo, un contratto definitivo di compravendita.

COS’È IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

Il contratto preliminare è disciplinato dall’articolo 1351 del Codice Civile Italiano, che lo definisce come un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo. Non trasferisce immediatamente la proprietà del bene, ma crea un obbligo giuridico reciproco: il venditore si impegna a cedere il bene e l’acquirente a pagare il prezzo pattuito.

FUNZIONI E VANTAGGI DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Questo tipo di contratto svolge diverse funzioni importanti:

1. Garanzia reciproca: Tutela sia il venditore, che ottiene un impegno formale dall’acquirente, sia l’acquirente, che può bloccare l’acquisto del bene.
2. Organizzazione del futuro trasferimento: Permette alle parti di avere il tempo necessario per adempiere a obblighi preliminari, come ottenere un mutuo o completare verifiche sul bene.
3. Certezza giuridica: Formalizza gli accordi presi, riducendo il rischio di inadempimenti.

ELEMENTI ESSENZIALI DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Per essere valido, il contratto preliminare deve contenere:

• Identificazione delle parti: Nome, cognome e dati delle persone fisiche o giuridiche coinvolte.
• Descrizione del bene: Indicazione chiara del bene oggetto della futura vendita (es. l’immobile, con dettagli catastali).
• Prezzo pattuito: L’importo che l’acquirente si impegna a pagare.
• Termini per la stipula del contratto definitivo: La data o il periodo entro cui verrà perfezionato il trasferimento.

Inoltre, può includere clausole aggiuntive, come il pagamento di una caparra o penali in caso di inadempimento.

TIPOLOGIE DI CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

1. Preliminare semplice: È redatto in forma scritta privata tra le parti. Ha valore legale ma, se non trascritto nei registri immobiliari, non offre piena tutela contro terzi.
2. Preliminare trascritto: Viene redatto da un notaio e trascritto nei registri immobiliari. Questa forma garantisce maggiore sicurezza, poiché protegge l’acquirente da eventuali problematiche, come iscrizioni di ipoteche o vendite successive.

CAPARRA E ACCONTI NEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Nel contratto preliminare è frequente il pagamento di somme di denaro:

• Caparra confirmatoria: Somma versata dall’acquirente al venditore a titolo di garanzia. Se l’acquirente è inadempiente, il venditore può trattenere la caparra; se è il venditore a non rispettare l’accordo, deve restituire il doppio dell’importo ricevuto.
• Acconto: È un anticipo sul prezzo finale e deve essere restituito in caso di inadempimento, salvo diversa pattuizione.

OBBLIGHI E RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE

• Deve garantire che il bene sia conforme alle caratteristiche dichiarate.
• È tenuto a non compiere atti che possano compromettere la futura vendita, come vendere il bene a terzi.

OBBLIGHI E RESPONSABILITÀ DELL’ACQUIRENTE

• Deve rispettare i termini di pagamento e le altre condizioni stabilite.
• È tenuto a stipulare il contratto definitivo nei tempi concordati.

INADEMPIMENTO E RIMEDI NEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Se una delle parti non adempie agli obblighi previsti dal contratto preliminare, l’altra parte ha diverse opzioni:

• Risoluzione del contratto: Con diritto al risarcimento del danno.
• Esecuzione forzata: La parte adempiente può chiedere al giudice di ordinare la stipula del contratto definitivo, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile.
• Escussione della caparra: Il venditore può trattenere la caparra o l’acquirente può chiedere il doppio dell’importo versato.

TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: TUTELA ESSENZIALE

La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, effettuata da un notaio, offre protezione contro eventuali problemi futuri, come:

• Vendite multiple dello stesso immobile.
• Iscrizione di ipoteche o pignoramenti sul bene.
• Fallimento del venditore: La trascrizione garantisce che l’acquirente mantenga il diritto di ottenere l’immobile.

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare di compravendita è uno strumento giuridico indispensabile per regolare le fasi iniziali di una transazione complessa, come quella immobiliare. Tuttavia, è essenziale redigerlo con attenzione, preferibilmente con l’assistenza di un professionista, per evitare ambiguità e contenziosi. La trascrizione nei registri immobiliari rappresenta una scelta prudente, che offre un livello di tutela elevato per l’acquirente e riduce i rischi associati alla compravendita.

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Foto Agenzia Liverani